谢杨春、吴嘉茗2022-05-05 16:28:25
4月29日，深圳集中出让8宗含宅用地，首轮集中土拍表现可谓“热火朝天”，成为本年度目前为止土拍最热的城市：8宗含宅地块（包括纯租赁用地）全部触及最高限价，且其中4总地块竞自持的保障性租赁用房建面到最高，达到“双触顶”，整体热度可见一斑。
含宅地块供应依旧紧缺
保障租赁用房供应最高占三成
本轮深圳共挂牌8宗地块，总建筑面积仅有107万平方米，几乎回落至2021年第一批集中供地的供应量水平，也是目前已完成首轮集中供地城市中含宅地块供应量最低的城市。
但在供应量整体低位的情况下，深圳的土地供应保持了较高的租赁用房供给规模，8宗含宅用地中，有1宗为纯保障性租赁住房地块，总建筑面积接近3万平方米；另外7宗地块也均有配建保障性租赁住房的要求，初始建面就达到10.8万平方米。
且本轮深圳土拍主要采用“三限双竞 摇号”的竞拍规则，在限地价、限房价、限保障性租赁住房面积的基础上，先竞地价、再竞保障性租赁用房面积，如果所有地块都达到最高保障性租赁住房面积限制，则会额外再产生17.8万平方米的租赁住房建面。
因此，本次供应的“1宗纯保障性租赁住房建面 7宗地块初始保障性住房建面 7宗地块最高可竞拍保障租赁住房建面”合计可达到31.6万平方米，占本轮供应总建面的30%。
可见深圳在宅地已经稀缺的情况下，依然将保障性租赁住房供应放在重要地位。
在竞拍规则方面，本轮土拍并无明显调整，依然有限马甲、限拍3宗地块、土地购置资金来源审查等基本要求。
部分地块销售限价上调
促进房企竞拍积极性
本轮深圳集中供地依然限制商品房销售价格，但对比之前周边地块的限价来看，本次部分地块的限价有所上调，对开发商而言无疑能够产生一定的刺激作用，也给市场带来更加乐观的预期。
具体来看，位于深汕合作区的e2021-0001号地块销售限价为11000元/平方米，较去年成交的e2021-0002号地块提升了700元/平方米；光明区的两宗地限价分别为47150元/平方米和48900元/平方米，较周边地块有3600元/平方米左右的涨幅；另外本次最热门的宝安区新安街道a012-0112地块销售限价为87494元/平方米，较去年成交的佳兆业凤鸣水岸限价提升了4200元/平方米，也是涨幅最高的地块。
地块普遍盈利空间充足
平均房价地价差达到2.4万
以实际可售楼板价计算，深圳本轮的土拍的整体盈利空间较高，7宗可售商品住宅地块的平均地价房价比为0.5，平均房价地价差为24000元/平方米。可见在销售限价上后，即使租赁建面达到最大值，地块的盈利空间依然可观，这也是本轮土拍火热的主要原因。
其中本轮最热门的宝安区新安a012-0112号地块，可售楼板价约为41364元/平方米，而销售限价为87494元/平方米，房价与地价之间价差高达4.6万元/平方米，利润空间相当充足，也便于房企打造高端产品。
全部地块达到最高限价
半数地块“双触顶”摇号成交
在限价回调带来的乐观预期以及近期部分城市政策面放松的利好影响下，深圳土拍呈现了热火朝天的局面，仅有的8宗地块全部达到最高溢价，且其中4宗地竞自持的保障性租赁住房面积也达到了最高，最后通过摇号确定竞得人。
由于竞配建租赁用房和初始租赁用房面积较高，本次土拍中4宗竞配建达到最高限制的地块实际上可售部分约为7成左右，需要自持近3成；另外3宗地块的可售比例约为80%-85%，但其他配建要求较少，房企拿地意愿依然强烈。
国/央企 地方平台公司的拿地格局未变
龙头房企表现积极
本轮出让的8宗地块共吸引了20余家房企参拍，与去年第三轮土拍情况接近，深圳地市热度整体来看并未有大起大落的现象，而是一直以来相对较“稳”。据不完全统计，参拍房企以国企央企与地方平台公司为主，有中海、华润和保利等持续拿地表现积极的房企，以及本土平台公司深汕城投、深业集团等。
最终拿地结果来看，万科安居联合体以70.51亿元 26000平方米竞得本次最受瞩目的宝安区新安地块，也是本次成交总价最高的地块；华润斩获光明区的2宗纯宅地，总金额达到41.31亿元；除此以外，其他地块均由本土平台公司竞得，深业集团、深汕城投、坪山投资等均有所斩获。
整体来看，深圳土拍热度从去年末的“稳”到今天首轮供地“热”，是土拍热度复苏最快的城市。深圳作为宅地持续非常稀缺的一线城市，可售宅地一直是房企争相竞拍的最优质的资源，不同城市的市场热度分化明显还在加剧。
从结果来看，集中供地依然是国企央企、地方平台的主场，民企的现金流压力仍然较大，投资强度短期难以恢复。