马千里、邱娟、周奇2022-04-27 13:56:31
4月25日，杭州、天津迎来2022年首场集中土拍。和其它城市首拍试水大幅缩减规模不同，杭州和天津首批次供应规模仍维持在相对较高水平，分别有60宗和29宗涉宅用地出让，供应量分别达583万平方米和318万平方米。
从最终土拍表现来看，两城首轮土拍结果冷热差异显著：杭州60宗地仅有1幅遭遇流拍，成交的59宗地中有23幅地触顶摇号，整体竞拍热度虽不及去年第三批次但仍然处于较高水平；天津推出的29宗涉宅地中，则仅有5宗地顺利成交，余下地块或提前撤牌、或遭遇流拍，流拍率高达83%，土拍热度明显降至冰点。
杭州：22年首拍技术性抬门槛
整体竞拍热度稳中有热
在去年第三轮集中土拍显著回暖后，杭州此次集中供地更倾向以稳为主，包括减少中心城区优质宅地供应，抬高房企参拍门槛。在此影响下，杭州首轮土拍热度较去年第三批次明显平稳，触顶成交地块幅数比例降低，同时地块流拍现象也并未明显恶化。60幅地仅1幅遭遇流拍，其余地块全部顺利成交，23幅地触顶成交，占比接近四成。
一、首轮供地减少优质地块供应，并取消预申请、抬升参拍门槛
从土地供应端就能看出，杭州此次集中供地更倾向于稳。首先，在供地区域结构方面。与多数城市加大热点板块供应力度不同，杭州此次供应则更偏向萧山、余杭、临平等外围城区。以幅数来看，西湖、上城、拱墅及滨江等核心城区仅有11幅地推出，占比不足20%，外围城区的土地幅数占比超过八成；而在去年第三批次中，核心城区的供应量多达20幅，占比接近六成，其中拱墅申花、运河新城等板块更是推出了压箱底的优质地块。由此可见，杭州2022年首批次集中供地质量并不如去年第三批次。
在土拍规则方面，杭州此次集中供地也有较大的调整。土地出让规则由直接摇号改为一次性报价 摇号，并且首次提出“次高者得”的规则。更值得一提的是，杭州取消了预申请的出让模式，竞拍保证金比例重回20%，而在预申请出让模式下仅需缴纳最高5000万元的保证金即可参拍优质用地。此举变相抬高了房企的参拍门槛，仍意在降低土拍热度。
二、触顶成交地块集中于楼市成交热点板块，利润空间比较充裕
在59幅成交地块中，有23宗触顶成交，占比接近四成。结合区位分布来看，这些进入一次性报价区间的地块基本均在杭州楼市成交热门板块，如钱江新城二期、奥体、未来科技城、运河新城、三墩、南部新城、宁围等板块均有地块触顶。如位于钱江新城二期的四堡七堡单元jg1404-47地块，尽管该宗地起拍价高达38亿元，是杭州此次出让地块中起拍总价最高的土地，但据市场消息称，项目仍吸引了近二十家房企参拍，经过38轮竞价火速触及中止价。再如奥体板块的奥体博览中心单元bj1707-06、07地块，正式开拍前就已经触顶，有多达34家房企进入一次报价区间，最终由大悦城幸运摇中，成交总价达15.57亿元。
联系新房限价来看，这些地块也多保持着较为可观的盈利空间，23宗触顶成交地块的平均地房比约为0.57，房地价差也均在1万元/平方米之上。以本轮成交土地单价最高的当属钱江新城二期的四堡七堡单元jg1402-22地块为例，该地块平均楼板价达45321元/平方米，精装限价约6.6万元/平方米，地房比接近0.7，但房地价差却高达2万元/平方米，利润空间十分充裕。
三、远郊地块多一轮成交，楼市冷清成为主因
低溢价及底价成交地块可分为两类。一类是地块性质较为复杂的商住用地，如江干科技单元地块、萧山区新街北单元地块、闻堰地块等，商办占比相对较高，房企运营资金占用时间长，因此最终均为底价成交。
另一类则为区位较为偏远的住宅用地。这些项目集中于萧山、余杭、临平、钱塘等区域的乡镇板块或临安、富阳等距离主城较远的区域，楼市成交热度显著低于热点片区，如临安、富阳等区域的商品住宅去化周期显著高于其他区域。楼市表现冷淡也导致地市遇冷，因此这些片区的地块基本仅经过一轮报价就成交，竞拍热度相对较低。
四、本土房企持续深耕，滨江表现最为亮眼
在企业拿地方面，杭州本土民企表现仍然活跃，滨江、绿城、众安、德信等多家房企均报名参拍了多宗土地。从最终拿地结果来看，本土房企表现亮眼，尤其是滨江，截止发稿前，已独自或联合拿下了11幅地块，拿地金额超过180亿元，是本场土拍的最大赢家。绿城表现也同样亮眼，拿地金额接近150亿元，共有7幅地入账。
外来参拍房企主要以资金实力充沛的央企、国企为主，如大悦城、保利、招商、越秀、华润、中铁建、建发等均积极参拍，深耕杭州多年的万科、龙湖等实力房企也均现身本场土拍。其中，大悦城最为幸运，在34家房企中成功夺得本场竞拍热度最高的博览中心单元bj1707-06、07地块，建发也以81亿元的总价成功斩获钱江新城2.0的两宗优质宅地。
天津：流拍率升至83%
首轮集中土拍热度跌入“冰点”
天津本轮集中土拍挂出的29宗涉宅地仅有5宗成功出让，其中有1宗封顶摇号成交，整体溢价率仅有0.6%，依旧保持去年第三轮的清冷趋势；从成交情况来看，本轮集中土拍更为萧条，流拍率升至83%，高于以往任意一次集中土拍。
具体来看，5宗宅地总成交建面仅54万平方米，总成交金额仅有38亿元，其中滨海新区大港地走出了独立行情，经过多轮竞价触及最高限价，最终被景明房地产摇中，成交价15960万元，溢价率为15%；相比之下，而东丽、西青、武清、北辰的地块或底价成交，或流拍，市场热度处于低位。
一、超半数地块遭“停牌”，首轮集中土拍实际供地规模腰斩
从规模上来看，天津2022年首轮集中供地仅涉及29宗宅地，用地面积191.5公顷，总建筑面积318万平方米，较去年首轮、二轮均偏少，较去年第三轮偏多，为去年全年集中土拍总建面的三成。
从区域分布上来看，与多数二线城市供地向中心城区倾斜不同，天津本轮集中供地大部分地块集中在西青、北辰、武清等环城和远郊区域，主城仅有河西体院西和河北志成道两宗。规则上来看，本轮土拍规则基本保持不变，基本延续2021年三批次“限地价 摇号”等方式出让，溢价率上限依然在15%。
值得注意的是，开拍前三日，天津自然资源和规划局发布公告：29宗涉宅地中有15宗停牌，其中就包含了主城区仅有的两宗宅地，这样一来，天津首轮集中土拍就金余下14宗涉宅地，实际总供应建面仅有166万平方米，总起拍价仅有95亿元，供地规模较原供地公告规模近乎腰斩。
不仅如此，与厦门、福州、宁波等城市一致，天津本轮集中土拍的“回炉”地块起拍楼面价还有所下调，意在优化项目房地价差空间，向房企进一步让利，提升房企参拍积极性。
二、城投平台托底意愿不高，本轮流拍率高达83%
但就实际土拍结果来看，天津本轮集中土拍结果并不理想，除去中止出让的地块外，余下的14宗地仅有5宗成功出让，合计流拍率高达83%。成交方面，仅有滨海新区大港1宗地块触顶摇号成交，其余地块均底价成交，整体溢价率仅有0.6%，市场热度延续低位。
从房企参拍情况来看，与其他大部分城市本土国企托底一致，天津本轮集中土拍拿地房企依旧以本地城投为主，譬如天津城投、武清城投等，均底价拿地。民企方面，表现比较突出的是景明房地产，其以15960万元摇号竞得滨海大港地，该地也是本场土拍中唯一溢价成交地块。
值得注意的是，央企金茂在本场土拍表现也比较突出，以19亿元的底价竞得津东丽沙（挂）2022-005号地块，该地也是本场土拍成交总价最高的地块。
三、疫情长期反复叠加楼市下行，去化周期高企致土拍持续降温
造成天津土拍市场如此冷清的原因涉及多方面，既受疫情长期反复的客观影响，还受到天津楼市下行的影响。cric数据显示，近期天津商品住宅去化速度明显变慢，尤其是去年四季度以来，商品住宅月均成交量仅有80万平方米，而去年二、三季度月均成交量高达120万平方米，对比之下，月均成交量降幅高达33%。
受此影响，天津近期商品住宅去化周期大幅拉长。截止2022年3月底，天津商品住宅去化周期已达28个月，较去年同期拉长了68%，尤其是武清等远郊区域库存量更是居高不下，去化艰难。楼市表现不佳的大背景下，天津地市热度自然也难出现回温势头。
当然，除了这两方面原因，天津土地市场的萧条还受到人口持续外流的影响。2021年天津统计公报显示，天津2021年常住人口1373万人，较“七普”天津常住人口（1386.6万）再度减少13.6万人，人口流失依然在延续，这进一步导致天津房地产需求规模的减少，土地市场热度跌入冰点也在意料之中。
总体来看，杭州和天津的22年首轮土拍热度呈现出明显的两极分化：杭州多达23幅地触顶，仅1幅地遭遇流拍，平均溢价率达6.4%，是已完成土拍的城市中触顶成交幅数最多的城市；而天津八成以上地块遭遇流拍，成交的5幅地平均溢价率也仅有0.6%，是已完成首轮土拍的城市中流拍率最高的城市。
究其原因，主要还是在于两城楼市表现差异显著。截止2022年3月底，杭州全市商品住宅去化周期仅为4.2个月，虽然临安、富阳等远郊片区当前去化速度放缓，但整体楼市表现仍然好于多数二线城市；而天津楼市则深陷高库存危机，当前去化周期长达28个月，楼市成交明显疲软，企业在拿地时会更多的考虑流量指标是否可以达到预期。因此在当前房企资金压力仍处于高位的背景下，同日开拍的天津与杭州也出现了两极化的冷热差异，天津首拍基本无品牌房企参与，仅金茂拿下一宗地；而楼市去化更佳的杭州，则成为多数有实力房企增储的首选，本地企业滨江更是在本轮重仓拿下了11宗地块。