曾冬梅2022-05-06 08:42:29来源：中房报
5月5日上午，今年广州首轮集中供地的18宗涉宅土地进入竞价阶段，最终17宗得以成功出让，1宗流拍，成交总建筑面积239.4万平方米，收金约341.4亿元。
这次的土地拍卖有两个亮点值得关注，首先是沉寂已久的民营房企开始活跃起来，大华集团、兰园控股分别竞得1宗土地，其次是底价成交的僵局被打破，有2宗地块的溢价率分别达到了10%、15%。
“在政策大环境转好的情况下，民企投资的信心正在缓慢恢复。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓如此认为。
在广东中原地产项目部总经理黄韬看来，这次的土地拍卖结果对提振士气有一定帮助，但目前广州大部分在售项目的销售依然不理想，预计要到11月份市场才会有明显的回暖，“这几个月仍然比较难熬。”
国企、央企仍是主导 民企开始入场
本次集中供地，广州推出了18宗涉宅土地，计容总建筑面积超276万平方米，起拍总价367.7亿元。据了解，2021年广州3次集中供地分别推出了48宗、48宗及17宗土地，最后一次的17宗土地有12宗被国企、央企竞得，仅有1宗为民企所得，4宗流拍，成交总建筑面积约226万平方米，成交总价约304亿元。
今年广州的首次集中供地跟去年的第三次规模相仿，但成交结果较为乐观，18宗地块中15宗底价成交，2宗溢价成交，1宗流拍，无论是成交面积还是金额，都有所上升。从竞拍结果来看，国企、央企拿下了15宗土地，依然是土地市场中的主导力量。广州地铁的表现颇为突出，斥资约165亿元一举包揽4个地块，分别为海珠区赤沙车辆段ah031422、ah031419地块，石榴岗南侧台涌ah032318地块、白云区广海路地块一、东平地铁站综合开发ab2201086地块。
本地国企越秀地产以29.37亿元的底价斩获2宗地，分别为2022njy-3广州市南沙区亭角地区（原梅山工业区）地块、白云区广龙路ab0805104地块。值得一提的是，白云区广龙路ab0805104地块是广州首个全自持保障性租赁住房项目。
本次溢价率最高的土地是白云区空港大道中东侧ab2904003地块，经过25轮报价、达到15%的最高溢价率后，由中国海外发展以9%的自持比例竞得，成交总价约27.2亿元。
另1宗溢价成交的土地是荔湾区金桥二期地块，2家房企进行了11轮竞价，最终被兰园控股以约5.5亿元的总价竞得，溢价率10%。同为民营企业，来自上海的大华集团则以13.28亿元的底价拿下了增城区朱村街山田站北a21021号地块。
荔湾区陆居路af020208、af020245地块已经是第二次流拍。相较上一次推出，地块的计容建筑面积由约20万平方米缩减到了14.8万平方米，起拍总价由约39亿元下调到30.4亿元，但依旧无人问津。土地出让文件显示，项目建成后，竞得人自持商业办公物业须不低于af020208地块计容建筑面积的50%，且自持年限不少于10年，而且竞得人还需要出资修缮及维护地块内的文物和历史建筑等。广州一位业内人士认为，正是这些出让条件影响了开发商的积极性。
超九成成交 提振市场信心作用“有限”
为了顺利卖出这批土地，地方政府做了不少工作，包括压缩此前流拍土地的规模、降低出让总价，取消部分限制条件等。除了陆居路地块外，南沙区2022njy-1地块的计容建筑面积也由28万平方米下降到22.6万平方米，出让总价由28.3亿元降至15.6亿元。增城区朱村街山田站北a21021号地块在2021年9月曾推出拍卖，当时的出让底价为16.3亿元，因无人出价而流拍，此次出让，在没有调整土地面积的前提下，底价直接降至13.28亿元，相当于打了8折。
在2021年广州第二、第三次集中供地中，不少土地都有“限房价”“限销售对象”等要求，此次则没有提及，有效降低了开发商的运营压力。
“超过九成成交，对市场是个正面的影响，有助市场信心的恢复，但提振作用有限。”合富研究院高级分析师冯佩云对中国房地产报记者表示，国企、央企的“兜底”意愿超出了她的预期，原本预计有10块地的归属是国企、央企，没想到最后的覆盖面会大幅扩大。她认为，两家民营企业的出场不能代表这部分群体的境况已明显改善，“民营企业的资金还是偏紧，虽然这次拍地有2宗为民营房企收获了，但都各有特殊性，金桥二期地块规模太小、总价不高，而朱村的地主要是下调了价格，大华集团属于低价补库存。”
溢价成交的地块也有其市场逻辑。肖文晓认为，房企对有机会实现高溢价的高价值地块更为追捧，与近年来广州高端住宅市场的强势表现相吻合。他提供了一组数据用以印证开发商的价值判断，“2021年，广州8万元/平方米以上的一手住宅成交了1473套，是2018年的10倍；总价1000万元以上的一手住宅成交2802套，接近2018年的4倍。”
如果从整体市场面来看，即便政策暖风频吹，广州楼市的走势仍不容乐观。广州中原研究发展部的统计显示，4月份广州一手住宅网签成交5458宗，环比减少15%，同比下跌49%。由于成交增速放缓，消化周期、库存量自2022年起迅猛提升，截至4月末，广州全市一手住宅的库存量达1121.3万平方米，处于近3年高位，去化周期13.7个月。该机构认为，当前的政策利好是否足以支撑更多买家入市等问题，还需要5月的实际成交给出答案。
“网红盘只是个别，目前广州超过一半的在售楼盘仍然要促销、给折扣，未来几个月仍然比较难熬，不能过于乐观。”黄韬表示。