克而瑞租售2022-04-15 09:10:25来源：丁祖昱评楼市
“租金是否会上涨？涨多少？这是租房族最担心的问题，租房一族似乎很难逃脱逢租约到期租金必上涨的困扰。
如何解决这一问题，更好保障新市民、青年人等群体的住房问题，国家已经有了解决办法。
去年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保租房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
也就是说，低租金成为保租房一个最为的显著特征。
随着各地保租房的加速供应，市场租金走势也成为行业关注的焦点，一个很明显的趋势是，保租房对租金的平抑作用已经有所显现。据克而瑞租售数据显示，2022年一季度，全国55城个人房源租金环比呈下跌趋势。
叠加疫情影响，3月份作为传统的租赁旺季，环比也出现下跌，同比增幅显著下降。”
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保租房、个人房源供应放量
当前人口流入量大、新市民和新青年人数多的城市住房供需矛盾依然突出,由于供需不平衡，导致房租水平不断上涨。
2021年，全国主要城市房租均呈现连续上涨趋势，平均涨幅接近7.37%，多地房租价格已经创下历年来新高。
保租房成为“十四五”期间完善住房市场体系和住房保障体系的重要发力点。
从目前各城市公布的十四五保障性租赁住房供应目标来看，预计“十四五”期间全国将筹建800~900万套(间)保障性租赁住房，租赁市场规模将快速扩大。随着供应速度加快，各地保租房租金水平也进一步细化，上海、北京等城市进一步细化“低租金”这一标准，部分城市明确租金大致低于市场价的5%-20%。
目前多地保租房项目已投入运营，市场上可租房源进一步增加。
与此同时，租赁市场最大的供给来源的个人房源供应也有上涨趋势，克而瑞租售数据显示，2022年一季度个人房源新增供应同环比均呈现上涨趋势，同比涨幅10.47%，环比涨幅3.46%。1-3月份个人房源新增供应持续上升，空置率上涨。
图：2019年-2022年3月全国55城个人房源季度新增供应变动
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一季度个人房源租赁市场价跌量涨
实际上，随着各地保租房供应规模不断扩大，保租房对周边个人房源租金上涨的抑制作用将会更加明显，一季度55城个人房源租金持续下跌。
克而瑞租售监测数据显示，2022年一季度，全国55城个人房源租金为33.02元/平米/月，环比下跌0.72%。同比来看，上涨1.6%，较去年整体来看，租金上涨幅度明显下降。
图：2019年-2022年3月全国55城个人房源季度租金变化
值得注意的是，一季度租金已呈连续下跌趋势，自2021年10月租金已连续6个月下跌。
具体来看，1月和2月受春节人口返乡影响，租赁市场比较冷淡。进入3月，作为传统的租房旺季，又受国内多地疫情反复等因素影响，租金水平也出现下降情况，环比下跌0.73%，同比涨幅低于0.5%。
图：2021年-2022年3月全国55城个人房源月度租金变动
分城市来看，一季度55城中有35城租金环比下跌，仅有3城租金环比涨幅超过3%。其中深圳3月份受疫情反弹影响较大，一季度租金环比下跌幅度最大，环比跌幅达7.45%。上海、泉州等城市受疫情影响租金也呈下跌趋势。
从同比来看，近一半城市租金同比下跌，仅北京、广州、杭州、苏州租金同比上涨较明显。
图：2022年全国55城一季度租金变动
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核心8城租金同样呈下跌趋势
以2018年1月为基期，核心8城租赁价格指数出现下降。截至2021年3月，8城市租赁价格指数区间仍然位于97.09-132.5，城市间差异较大。
租赁市场发展的持续性和稳定性最好的城市是上海，北上广深杭五城一季度租赁指数均呈现不同程度的下跌，深圳受疫情影响，租赁指数下跌显著，已跌至二梯队。
图：核心8城租赁价格指数变化
从房源类型来看，无论是集中式公寓还是分散式公寓，亦或是个人房源，一季度8城租金呈现普降趋势。
具体来看，受涉租用地建设的租赁住房相继入市，且项目多位于郊区，整体租金不高影响，集中式公寓一季度租金环比波动较小，但整体较去年同期呈现不同程度下跌；分散式公寓租金环比下跌明显，平均跌幅超10%，除上海、广州、深圳租金同比上涨外，其他五城租金同比均出现不同程度下跌；个人房源租金环比呈下跌趋势，深圳受疫情影响，一季度租金环比跌幅最大，但较去年同期相比，整体租金仍小幅上涨。
图：2022年核心8城一季度各类房源租金变动（单位：元/平米/月、%、%）
以上海为例，与2021年四季度相比，2022年一季度上海各类型房源租金环比均呈不同程度下跌，同比增幅显著下降。集中式公寓租金较稳定，出现微跌，分散式公寓和个人房源1月份租金下跌明显。
上海3月份初本土疫情爆发，租金出现小幅下跌，因疫情持续严重，目前疫情仍未好转，预计4月份租金受疫情更大，或将出现较大幅度下降。
图：2021-2022年3月上海各类型房源租金变动（单位：元/平米/月、%、%）
从挂牌量来看，上海一季度个人房源挂牌量持续走低，但较去年同期来看，增幅较大，个人房源空置率显著上升。从成交量来看，一季度成交量下滑明显，3月份受疫情影响，环比下跌44.5%，同比下跌60.15%。
图：2021-2022年3月上海个人房源挂牌及成交变动
2021年上海个人房源租金大幅上涨，上海随即出台相关政策限制年租金涨幅，这对各类型房源的租金起到一定限制作用。此外，上海大力发展保障性租赁住房，十四五计划筹建47万套，2021年已筹建6.7万套，2022年计划筹建17.3万套，而且上海明确保租房租金应当在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。
大规模低租金的保租房入市后，或将进一步抑制市场房源的租金上涨趋势。
2022年一季度全国55城平均租金小幅下跌，同比增速明显放缓，租赁市场逐渐回归理性。去年以来国家、地方政府层面的租金监管政策及保障性租赁住房的发展对租金起到一定的抑制作用。
租赁市场受疫情影响波动较大，但是疫情对租赁市场的影响终究是短期。增加租赁房源供给，缓解住房供需矛盾，加强监管、引导租赁市场规范发展，才能从根本上稳定租金。