高鹤2022-04-14 11:15:40来源：中房网
中房网讯 （高鹤/文）今年以来，楼市政策暖风频吹，向市场释放积极信号。
据中房网不完全统计，截至目前已有超过65个城市出台楼市松绑政策，其中不乏郑州、福州、哈尔滨、兰州等省会城市。整体来看，需求端松绑的热度或将持续升温。
另一方面，尽管政策环境逐渐宽松，但房地产企业融资端回暖还尚需时日，市场信心明显不足。
根据机构的统计，今年一季度100家典型房企的融资总额与去年四季度基本持平，但不及去年同期的一半。与去年同期相比，超7成房企融资规模有所减少，近3成房企融资规模遭腰斩。
一季度房企融资总额同比“腰斩”
据克而瑞不完全统计，2022年一季度100家典型房企的融资总额为2055.12亿元，同比大幅下降52.5%，环比2021年四季度微升1.8%。贝壳研究院近日发布的报告也再次印证了这一态势，根据其提供的数据，今年第一季度房企境内外债券融资累计约1733亿元，同比下降43%，降幅较2021年同期扩大20个百分点。
分梯队来看，top10、top11-30、top31-50、top51 四个梯队房企第一季度融资额均较去年同期有所下降，分别为817亿元、522亿元、335亿元和381亿元。除top10房企梯队外，其余三个梯队融资额同比降幅均超50%。其中，top11-30梯队融资额同比降幅最大，达66.4%。
从各个房企融资情况来看，根据克而瑞数据，100家典型房企中，约75%的房企融资规模不及去年同期，超29.3%房企融资额同比降幅超过50%。
克而瑞分析认为，2021年同期行业未爆发企业大规模违约事件，市场情况仍相对较好，融资基数相对较大，是房企融资同比大降的原因。随着2021年底政策频繁出台维稳市场，今年一季度以来政策持续保持2021年底的基调，继续释放更多利于市场回暖的信号，使得一季度融资较2021年底有所微升。
地产债年内到期压力较大
行业风险尚未出清，企业融资渠道依然狭窄，随着债务大量到期，房企年内偿债压力依然较大。
据安信证券统计，2022年全年共有6806.2亿元地产债到期，每个季度的到期规模分别为1741.2亿元、1785.3亿元、2037.3亿元、1242.4亿元，前三季度到期压力明显较大。
其中，境内债方面，民营房企全年共有2300.1亿元地产债到期。第三季度为民企地产债到期小高峰，共有748.3亿元到期。第一季度、第二季度到期量也均保持在550亿元左右的规模；而国企地产债全年到期规模则为1246.4亿元。
单从企业来看，龙光、融创、富力、龙湖、首开的年内境内债到期规模均在90亿元以上。新城、金地、金科、融信、合景泰富和世茂等房企的境内债到期规模则在50亿元以上。
境外债方面同样不容乐观，民营房企今年共有416.6亿美元到期，前三季度到期压力相对较大，均在110亿美元左右；国企地产美元债全年到期量仅为80.1亿美元。其中，绿地、碧桂园、融创、融信、富力、世茂、合景泰富和雅居乐等房企，年内到期美元债均在10亿美元以上。
另一方面，利润下降已成为近年来不少房企面临的共同状况。
在已披露的上市房企年报中，万科2021年净利润同比大降45.7%、中海地产股东应占溢利同比下降约8.5%。值得注意的是，包括佳兆业、当代置业、世茂集团、融创中国、中国奥园、阳光100、花样年在内的近10家房企由于无法提供未经审核初步业绩或者管理账目、重要财务资料，于4月1日起在联交所暂停买卖。而从公开信息来看，这些未按时披露年报的企业，几乎都不同程度面临流动性困难。
在融资难、回款慢、利润低等背景下，寻求债务展期，已成为偿债压力房企自救的标准动作。据公开数据统计，从去年至今年3月末，寻求债务展期的房企已达20余家。其中，不乏恒大、世茂、阳光城等头部房企。当前房企经营之困，由此可窥一斑。
并购融资发力
近期，资本市场房地产板块表现明显活跃。业内普遍认为，地产股的走强与政策面暖风频吹不无关系。
此前金融委会议明确，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。银保监会表示，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。
据中房网不完全统计，包括碧桂园、大悦城控股、华润万象生活、华润置地、美的置业、瑞安房地产、五矿地产、新希望地产、旭辉集团和众安集团在内的多家房企均已获得银行并购融资。整体来看，目前银行等金融机构并购类融资额度已高达1800亿元。
银行之后，资产管理公司也参与到房企化险工作中。为加快出险房企的资产处置进度，今年初，金融监管部门曾召集几家全国性资产管理公司开会，研究按照市场化、法治化原则，参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。
在此背景下，资产管理公司开始行动。3月份，东方资产成为首家发行地产纾困金融债的资产管理公司，规模为100亿元；同月，长城资产也获批发行100亿元金融债券。而在更早之前，在恒大化债行动中也出现了一家资产管理公司的身影。在政策的鼓励支持下，后续各类资产管理公司或许会有更多的行动。
而针对房企的并购融资，政策也给予了较大程度的支持。据中房网不完全统计，今年以来包括建发、华侨城、招商蛇口等在内的房企已成功发行并购中期票据。中期票据募集的中长期资金匹配房地产行业所需资金需求，可助力在建房地产项目顺利完工。
值得注意的是，“收并购”已几乎成为今年上市房企年度业绩会上的必答题。招商蛇口管理层在3月的业绩会上表示，有合适项目的基础上，充分考虑收益和风险，会积极争取并购机会。同月，在碧桂园的业绩会上，其常务副总裁程光煜透露，从去年四季度开始，碧桂园对现有合作项目进行收并购安排，跟十多个合作方八十多个项目进行了沟通，目前已有35个项目完成了收并购，还有30个项目基本谈妥。
业内人士表示，优质房企对于兼并收购具有天然的优势，更了解行业运行法则，由优质房企收购经营困难的企业，有益于房地产行业合理资金需求的满足，市场预期得到逐步改善。而随着政策回暖的传递，在多方共建市场信心下，企业资金压力或将缓慢减小，这也将有助于房地产行业实现良性循环和健康发展。