2022-04-13 09:24:00
苏州和南京两个强二线城市调控政策的放宽对其他二线城市和周边三四线城市具有较强指导意义。
◎ 作者 / 杨科伟、姚郑康
4月11日，苏州和南京房地产市场和交易管理中心确认，苏州对限售和限购、南京对溧水和六合限购政策调整。本次两城“双限”政策宽松是给予市场面严重下行和政策面持续宽松的背景。对苏州而言，短期将有效缓解市郊在售项目销售压力、缩短改善置换周期，中长期将助力恢复一二手市场活性。对南京而言，两区限购调整对市场规模提振有限。同时，两个强二线城市调控放宽在全国范围内具有“先行先试”的指导作用，两市后续市场变化也将成为其他二线城市施政根据。
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苏州、南京一季度市场规模大降
从外围市场着手调整限购、缩短限售时间
本次出台“双限”政策的背景是市场层面是苏州楼市交易规模的断崖下滑。2022年一季度，苏州新房市场和二手房市场成交面积分别为141万平方米和148万平方米，同比下降39%和33%。存量较大的郊区项目开盘去化率低于10%。南京一季度新房和二手房市场成交面积同比下降26%和48%。
在市场下行背景下，两市直接使用楼市调控政策工具箱中最重要的两个抓手，即限购与限售：
苏州在限购方面：外地户籍在苏州购买首套房，社保要求由3年内连续缴满2年改为累计缴满2年；卖房后2年内无需缴纳社保和个税可再次购房。限售方面：二手房限售由5年改为3年，（与新房限售一致）从4.11开始，之前取得产证按之前政策。
南京在限购方面：外地户籍在六合区和溧水区购买首套房无需提交社保或个税证明，不包含归属江北新区管辖的南钢、扬子石化。
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叠加此前信贷宽松东风
引入刚需新需求、加快观望改善入场
苏州信贷政策至3月首套房房贷利率降至4.6%，较2021年高点每百万房贷还款降低35万元；南京信贷政策在3月也有大幅放宽。而且，限价政策在苏州核心板块也有所松动，例如园区最高售价由4万/平方米提升至4.2万/平方米；此番围绕限购与限贷政策叠加，向市场注入新的活水，对刚需和改善购房者有不同的意义。
两城历史上均多次加码“双限”调控。以苏州为例，2016年和2019年均加码了限购政策，本次调控修改后门槛降至2019年水平。
对刚需购房者而言，外地人购买首套房在苏州不需连续社保、在南京两区直接购买。有利于促进外来购房者购房需求的释放，极大降低了购房门槛。对改善购房者而言，外地人置换后买房不需缴纳社保可缩短置换周期，促进一批先前已投资置业的客户改善置业，“小换大”或“郊区换市区”。同时也将向市场新增一批市区小面积或郊区二手房房源，增加市场活力。
二手房限售缩短至3年增加了二手房的流通性，但鉴于本次苏州新政只针对未挂牌二手房，且苏州一二手房存在严重倒挂现象，限售政策宽松短期作用有限。
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苏州新政利于改善市郊库存去化
预期提升约10%成交规模
落至政策对楼市的作用，“双限”政策的放宽不再是如房贷利率下调、限价上调等的信号意义，更具有立竿见影的实际意义和长效价值。
苏州，一季度楼市下行之中最大特点是区域间严重分化。一季度园区核心板块去化最好，2个价格倒挂项目首开“日光”；新区去化率87%，在售项目去化率均60%以上。而绝大多数郊区板块则成交惨淡，在售项目普遍做出降价8折以上优惠，但去化率仍不足40%，其中吴中区仅19%。
对市郊区域，如相城区、吴江区和吴中区，外地刚需购房门槛降低后将优先选择房价较低的市郊置业，显著提高区域内质优价廉的刚需项目销售表现，将三区商品住宅库存消化周期缩短至安全线以内（3月末三区消化周期分别为20个月、22个月和18个月）。
对核心区域，园区和狮山板块，外地购房者置换周期的缩短将加剧区域内热销项目认筹难度。但当前苏州二套房首付80%的限贷政策尚未松动，因此改善市场不会出现较大波动。以园区为例，一季度120-140平方米首改面积段成交占比43%最高，其次是180-200平方米终改。因此新政后预计首改和终改产品竞争将更加剧烈。
对新房市场整体，回溯2016年和2019年“双限”政策收紧前后，商品住宅季度成交面积分别较收紧前下降56%和13%。鉴于本次苏州调控放宽至2019年相当水平。因此预计将在短期全市新房成交规模带来10%左右提振效果。
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南京新政作用试水意义较大
前期外地需求早已消化，后续提振余量有限
南京，相比苏州而言本次政策更多的是试水和信号意义。2019年六合已放开大专以上学历落户，2021年六合和溧水落户政策也均有放开，在实际购房操作上已不需要社保要求。从数据上来看，溧水和六合商品住宅成交分别于2019年和2021年达到规模高点，需求已提前释放。同时本次政策并不包含购买力更好、市场较佳的江北新区覆盖区域。因此本次放宽外地户籍在两区购房对后续新房成交提振余量有限。
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强二线“先行先试”振奋市场信心
对其他二线也有借鉴意义
与2022年一季度其余约60个城市不同，苏州和南京两个强二线城市调控政策的放宽对其他二线城市和周边三四线城市具有较强指导意义。
两市“先行先试”后对楼市的提振作用程度具有借鉴意义。将在一定程度上指引省内无锡、常州、镇江等以及其他二线城市如成都、重庆、长沙等。在面对当前同样楼市下行困局，如何更大力度地出台刺激性政策。同时使用“双限”这一重要调控政策工具能否有限提振市场信心也具有较大借鉴意义。
与此同时，两市“先行先试”对周边低能级城市楼市利大于弊。尤其是对苏州周边的无锡、常州而言。苏州楼市提振后将辐射带动无锡和常州市场信心回升。而二者均为强三线城市内生需求充足，受苏州政策放宽而被虹吸的投资性需求占全市比重有限。