2022-04-01 10:32:07
导 读
1、一季度百强房企业绩同比腰斩
2、逾8成企业累计业绩同比降低
3、政策适度松绑但不会全面刺激
榜单解读
前言：2022年3月，中国房地产行业下行压力持续、市场整体依旧低迷，30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，同比跌幅扩至47%。企业层面，一季度百强房企整体业绩规模同比大幅降低47%；3月单月业绩同比降低52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点；相比1月业绩规模降低2.6%。
政策层面，一季度多部委密集表态稳地产，释放强烈维稳信号。财政部明确今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，两会定调探索行业新发展模式，支持新市民等三类购房需求。地方继续因城施策，弱二线和三四线城市或将分类放松。但同时，中央政策基调维持房住不炒，政策适度松绑但不会全面刺激。
总体来看，虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市场整体的供求和成交尚未有明显转暖迹象，预计2022年企业销售目标将更为谨慎。2022年会有多数企业保持去年的规模预期，或适度调降全年的销售目标。二三季度企业仍需加紧推盘供货，积极营销以尽可能提高去化率水平。
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百强房企一季度业绩同比腰斩
2022年3月，中国房地产行业下行压力持续，企业销售同比降幅较1、2两月进一步扩大。百强房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元，环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期；同比降低52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点；相比1月业绩规模降低2.6%。累计业绩来看，1-3月百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，也低于2020年的同期水平，一季度开局惨淡。
具体来看，一季度有逾8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。多数规模房企销售表现不佳，一方面是受到市场低迷、行业信心不足的影响，另一方面企业自身的推盘及营销积极性也普遍不高。二三季度企业需加紧推盘供货，积极营销以尽可能提高去化率水平。
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2022年企业销售目标将持平或调降
虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市场整体的供求和成交尚未有明显转暖迹象，预计2022年企业销售目标将更为谨慎。一方面，去年规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期，有逾8成房企未完成全年业绩目标，平均目标完成率不到90%。另一方面，在行业整体规模增速放缓、市场持续降温的背景下，大部分企业的业绩实现和销售去化压力仍然较大。从部分企业已经披露的年度业绩目标来看，预计2022年会有多数企业保持去年的规模预期，也会有不少房企根据自身的货值和去化率水平，适度调降全年的销售目标。
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企业融资规模保持低位，流动性压力持续
在目前行业风险未出清、仍有企业债务违约及暴雷的情况下，一季度金融机构放款较为谨慎，整体融资未有明显回暖、多数企业流动性压力持续。据不完全统计，2022年一季度行业100家典型房企的融资规模同比大幅下降52.5%，特别是2-3月境外融资几乎“停滞”。2022年至今有约75%的房企融资规模同比减少，其中有近4成企业同比降幅超过50%。
整体来看，目前政策回暖的传导落地尚需时日，短期内规模房企整体的融资规模仍将保持在低位，企业应继续保持谨慎、防范信用及流动性风险。在加紧去化回款缓解流动性压力的同时，也需积极把握融资机会，在并购融资、保障性租赁住房reits等多方面进行尝试。
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多部委密集表态稳地产
政策适度松绑但不会全面刺激
2022年一季度，房地产行业仍处在深度调整期，在市场持续低迷、房企面临危机的背景下，中央多部委密集表态稳地产，释放强烈维稳信号。财政部明确今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，两会定调探索行业新发展模式，支持新市民等三类购房需求。房企融资、预售资金监管适度松绑，并购贷不计入“三道红线”、保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”、全国性商品房预售资金监督管理办法出台。居民按揭贷款政策边际改善，各地放宽公积金贷款、下调首付比例、局部放松限贷、下调房贷利率。15城出台新政刺激购房需求，重点涉及松绑限购、取消限售、发布购房补贴、棚改货币化安置等。
展望二季度，中央政策基调维持房住不炒，政策将适度松绑但不会全面刺激。信贷层面，一是支持房企的合理融资需求，支持优质企业开展并购贷款融资，二是支持合理住房消费，降低居民按揭贷款成本，保障刚需、满足改善，给予新市民购房相应信贷支持。地方继续因城施策，核心一、二线城市调控政策仍将从紧执行，弱二线和三四线城市或将分类放松，压力城市有望通过棚改、财税托市等刺激居民购房消费。
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市场：3月成交跌幅扩至47%
但下旬市场回稳成交明显回升
2022年3月，房地产市场整体依旧低迷，30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，同比跌幅扩至47%。
一线城市市场陷入沉寂，成交环比增长7%，同比跌幅扩至49%。各城市成交持续低位运行，同比跌幅都在50%附近。受制于疫情防控出现反复，上海、深圳房地产市场处于“半停摆”状态，成交同比跌幅明显扩大。北京、广州成交同样不及预期，3月上、中旬市场表现疲弱，新开盘项目平均去化率低至3成。随着居民按揭贷款松绑，多数银行下调房贷利率，并缩短放贷周期，下旬北京、广州市场开始回温，但整体市场热度较去年同期相差甚远。
26个二、三线城市市场尽显疲态，成交环比增长56%，同比跌幅扩至46%。受限于去年同期基数较高，叠加国内疫情出现反弹，6成以上二、三线城市成交同比腰斩，长春、常州等同比跌幅超70%。部分疫情控制较好的城市市场筑底企稳，例如海口成交同比跌幅收窄至3%。又如西安成交放量，同比增长32%，新开盘项目平均去化率达到50%，高新、港务区等热点板块时有项目“日光”。压力城市在救市政策落地后市场确有回温，但持续时间较短，侧面映证城市强弱转化很大程度上取决于市场供求关系。典型如郑州，上半月成交明显回升，但由于楼市供远大于求，下半月成交再度下滑，新开盘项目平均去化率低至20%。
近期，多部委定调稳地产。金融委强调，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。随后银保监会、央行、证监会和外汇局纷纷部署落实工作，财政部也表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
预计房地产金融政策或将适度控制去杠杆节奏和力度。首先，房企整体融资环境有望明显改善，国企、央企及优质民企或将更为受益。其次，居民按揭贷款或将继续松绑，保障刚需满足改善及新市民购房消费，并给予新市民一定力度的信贷政策支持。
因城施策促进房地产市场健康发展和良性循环。一线城市调控政策仍将从紧执行，尤其是限购政策较难退出，但部分收缩性政策或将适度解绑，例如深圳将上调二手房参考价。
近期，部分二线城市“四限”调控出现松动迹象。例如郑州、福州局部放松限购，郑州局部放松限贷，哈尔滨全面取消限售。预计二线以及三四线城市或将效仿局部放松乃至全面取消“四限”政策，压力城市更将在需求端予以刺激：其一，棚改、旧改加快推进，并提高货币化安置比例。其二，财税刺激托市，购房补贴、税费减免等均是政策选项。
而从周度成交数据来看，在利好政策的作用下，房地产市场回稳，成交明显回升。第10-12周，重点监测城市成交持续走低，上海、深圳、南京等成交连续三周下滑。第13周，重点城市成交明显回升，已基本恢复至月初的单周成交规模，深圳、青岛等成交放量增长。
展望未来，市场底或将在二季度到来，届时成交或将筑底企稳，同比跌幅也将有所收窄。但基于城市经济基本面、房地产市场现状、潜在购房需求及居民购买力等多方面因素，各城市市场或将加剧分化：
首先，一、二线城市大概将在4、5月市场回稳。其中，一线城市市场需求及购买力最为坚挺，房地产市场或将率先企稳。二线城市市场需求相对充裕，但居民购买力有所透支，房地产市场或将轮动企稳。
其次，三、四线城市市场回稳需要较长时间周期。其中，强三线城市房地产市场或将在下半年乃至年底才能稳住，弱三、四线城市房地产市场或将继续盘整。