冯俊

当前，房地产市场的重要任务是改善预期，修复信心，重建信用。有三件事情房企应当主动做、尽早做。一是，依靠科技进步改变建造方式，用数字化、工业化方式建造房子，提高住房质量；二是，始终把防风险放在重要位置，决策机制必须把供给与需求契合度放在首要位置；三是，重构交易的信用关系。

丁祖昱

房地产行业从2023年已经全面进入到筑底阶段，目前还在继续洗牌过程中，今年还会有一部分企业发生一些变化。央国企占比还会进一步提升，当然提升速率放缓，头部房企市场占有率会进一步提高，稳定性也会进一步加强。未来中小房企可能一方面会有很多的变化，另外一方面，一部分中小房企会出圈。

王小鲁

房地产行业困难情况下，宏观应对策略可能要放在三点：第一，延缓冲击，变硬着陆为软着陆。政府可以采取一些措施，包括银行贷款偿还等，减轻房企面临的冲击，但是最终不可能由政府和银行兜底。第二，政府收购适用的滞销商品房，改造为保障性住房。第三，土地制度方面推进改革措施，实现多渠道供地，允许农村集体建设用地以同等身份进入市场。

贺传浪　华发股份市场营销管理中心总经理

企业要着重关注产品力

产品是华发股份取得成功的核心，在过去经营决策过程中，有非常大的影响。过去这些年华发股份围绕不同城市，不同项目，都扎根在产品上。同时按照住建部最新提法，也在试点新一代的“四化”住宅。
张永涛　河南金沙集团总裁

企业要坚守初心，把房子和服务做好

房地产业的明天是什么？美好生活少不了好的住房，既然少不了好的住房，房地产业就不会消亡，会一直存在。但好房子才有生命力，所以美好的明天是给那些建好房子的，企业要坚守初心，把房子和服务做好。
陈大男　乐迈石晶亚洲副总裁

好房子是新质生产力的要求

好房子是房地产发展的新模式，这种新模式就是保障房与商品房一体两翼共同发展，在制度建设、企业发展、金融支持方面共赢共享。同时，好房子是新质生产力的要求，它是科技创新发挥主导作用，摆脱传统增长的过程和途径。

主持嘉宾：
　　张宇中金公司研究部执行负责人、董事总经理
　　对话议题：
　　1、如何看待下一步的房地产市场走势？
　　2、未来企业采用何种策略才能更好地符合发展新模式要求？
　　3、目前对提供"好房子"如何理解和开展行动？

绿城中国执行董事、副总裁
李骏
中海发展康养公司总经理
郭鑫
融者共创建管集团执行总经理
朱瑶瑶
老板电器工程总经理
洪伟光

2024房地产开发企业综合实力top500测评成果发布会-全讯足球网

top100
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top201-300
top301-400
top401-500

排名	企业名称

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500强开发企业测评参选标准

（1）在中国大陆地区依法设立并登记注册的房地产开发企业，或者在中国大陆地区依法设立并登记注册的具有独立法人的专门经营中国大陆地区房地产业务的外商投资的子公司；

（2）房地产开发经营业务收入占企业主营业务收入的比重超过50%；

（3）虽未达到第（2）项标准，但近两年房地产业务年平均销售额不少于1亿或销售面积不少于5万平方米的房地产开发企业；

（4）对于近两年有经营异常、欠税、严重拖欠工程款、重大税收违法、工商行政处罚、失信等违法违规行为者，将根据情况予以扣分甚至不被列入参选范围；

（5）对于提供虚假数据者，或在安全生产、环境保护等领域发生重大责任事故者，将取消参评资格。

会议现场

年度特征
企业规模
风险管理
盈利能力
成长潜力
运营绩效
产品品质
创新能力和社会责任

　　2023年，房地产行业延续深度调整，市场仍处于下行、探底调整期。政策方面，在坚持"房住不炒"调控主基调前提下，房地产政策逐渐由"托而不举"向"托举并用"转变。
　　销售方面，在经历年初短暂回升后，商品房销售面积和销售金额很快再次进入下行通道。尽管随着下半年房地产稳市救市政策力度的加大，下行趋势有所放缓，但商品房销售面积和销售金额总体仍保持下行探底走势。
　　2024房地产开发企业综合实力top500前三位由保利、中海、万科占据。其中，保利超越中海、万科，升至第一，华润保持第四，招商蛇口、龙湖、绿城、建发、越秀、新城分列第五至第十位。
　　2024年，榜单变动率有所缩小，头部房企排名相对稳定。相对2023年，top10变动率为20%，top50变动率为18%，top100变动率为15%，top500变动率为19%。
　　根据区域划分，华东地区占比41.4%，西部地区占比7.6%，比重较上年有所上升；华南地区占比22.6%，华北地区占比14.2%，中部地区占比11.4%，比重较上年有所下降，东北地区占比2.6%，与上年持平。华东华南房企数量之和占比超六成，华东房企数量占比较上年上升3.8个百分点，涨幅最高，华北、华南房企数量占比较上年下降1.8个百分点，降幅最大。

　　2023年，top500房地产开发企业总资产均值为847.85亿元，同比下降1.50%；净资产均值为188.16亿元，同比下降0.56%。2023年top500房企总资产、净资产规模继续下降，但降幅较上年有明显收缩。
　　企业层面，民营房企缩表态势明显，仅有少数优质民企资产规模持续扩张。央企财务管理严格，在逆周期阶段展现了较强的持续经营能力。部分地方国企区域深耕经验丰富，且具备融资优势，积极参与地方投资。
　　2023年，top500房企全年销售金额同比下降10.45%，top100房企全年销售金额同比下降13.04%，top10房企全年销售金额同比下降13.36%。整体来看，2023年房地产市场继续承压，销售处于低位调整阶段。
　　克而瑞数据显示，2023年房企销售格局分化持续，央国企销售表现明显好于民营房企，16家千亿房企中仅有5家民营房企，其余11家为央国企，或股东有国资背景。
　　从本次测评结果来看，2023年top10、top50、top100、top200销售金额分别约占top500销售金额的36%、67%、78%、90%。相较于2022年的37%、67%、80%、91%，top10、top100、top200房企集中度均有小幅下降，top50房企集中度维持不变。

　　top500房企2023年资产负债率均值为63.84%，较上年下降3.34个百分点；净负债率均值为96.92%，较上年上升7.94个百分点，负债维持在高位。在总有息负债规模变动相对较小的情况下，净负债率持续上涨的主要原因在于现金总额的下滑。
　　2023年top500房企流动比率均值为1.74，较上年下降0.03；速动比率均值为0.76，较上年下降0.06，二者较上年均有小幅下滑。有超过七成的房企速动比率小于1，可变现的流动资产无法覆盖流动债务，短期偿债压力加大。
　　2023年，房地产开发企业到位资金同比持续下降，其中，随着一系列融资放松政策的落地，年内国内贷款同比有所下降，但资金占比较上年有所提升。
　　对于多数民企而言，境外融资依然处于冰封期，利用外资同比降幅最大，达到39.1%，利用外资金额占比下降；商品房销售金额大幅下滑，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金同比下滑，但降幅有所收窄，其他资金占比小幅上涨。
　　2023年房地产行业供给端金融支持政策发力。上半年，融资利好政策偏向支持财务状况较为良好的优质房企。下半年，民营房企的融资利好政策力度加大。
　　2023年top50房企融资总额为4987.35亿元，较2022年下降29.62%。从融资结构来看，top50房企境内债权融资总量为3870.47亿元，同比下降26.64%，融资量占比达到77.61%，较上年上升3.16个百分点。境外债权融资总量为324.67亿元，同比下降42.78%，境外债权融资占比为6.51%，较上年下降了1.50个百分点。

　　2023年，房地产市场仍在筑底盘整负面出清的过程中，房企业绩呈现边际修复趋势，但复苏力度较弱，房地产市场表现低迷。top500房地产开发企业营业收入均值107.53亿元，较上年下降4.72%，虽然持续下滑，但降幅已大幅收窄。营业成本均值86.76亿元，同比下降3.91%。净利润均值3.19亿元，同比下降3.37%，现金及现金等价物余额均值69.15亿元，同比下降5.17%。
　　2023年，top500房地产开发企业总资产收益率均值为0.56%，较上年下降了0.20个百分点；净资产收益率均值为2.49%，较上年下降了1.25个百分点；成本费用利润率均值为4.06%，较上年下降了1.68个百分点。
　　2023年房地产市场信心不足，企业利润空间收窄，总资产规模也持续负增长，top500房企总资产收益率继续下降。
　　2023年房地产市场持续调整，top10房企在各相对盈利能力指标上均占据优势，规模效应显现。净资产收益率方面， top10房企均值最高，约4.56%，top30房企均值为3.19%，top50房企最低，约1.93%。总资产收益率及成本费用利润率方面，各梯队房企均值较上年均有所下降，各梯队中，top10房企表现最优，top50房企均值最低，头部房企盈利优势显现。

　　2023年top500房地产企业销售面积同比下降19.01%，降幅较上年大幅收窄；销售金额同比下降10.45%，连续三年增长率为负。2023年行业销售持续回落，虽然政策面持续释放利好，但购房者的信心修复不及预期，房企销售去化和回款持续承压。2024年经营环境仍充满不确定性，房企需积极采取策略适应变化，促进销售保证流动性安全。
　　2023年top30房企新增拿地金额10675亿元，同比上升14.40%，拿地金额较上年有小幅上涨，但相较于2021年及以前仍处于低位，有三成房企暂停拿地。2023年企业愿意投资的城市范围不断收窄，除保利、建发、华润等大型全国化房企外，其他房企拿地城市均不超过20个，且拿地区域主要向一二线城市聚集。
　　2023年，房地产行业整体的收并购热度，相对前两年已有一定回落。在行业整体流动性不足的背景下，安全性是房企经营发展的首要考量因素，企业对收并购的态度和收并购标的选择偏谨慎。
　　wind数据显示，2023年房企并购数量有所回升，但并购金额持续低位，尽管在引导房地产风险“软着陆”目标下，收并购是政策抓手之一，但在资金面尚未全面回暖的状态下，收并购的规模有限。

　　2023年top500房地产开发企业存货周转率均值为0.13，较上年提升0.01；流动资产周转率均值为0.15，较上年提升0.01；总资产周转率均值为0.09，较上年下降0.01。
　　在保交付的压力及降杠杆的迫切需求下，房企加快了周转速度，同时投资态度谨慎，存货总量下降，top500房企存货周转率和流动资产周转率均值实现了同比小幅上升。受销售金额下降影响，总资产周转率均值继续下滑。
　　2023年，top500房企平均存货货值为456.20亿元，同比减少5.63%。2023年房地产市场下行预期持续，房企整体投资态度谨慎，多家民营房企已停止拿地，存货规模下滑，企业资产表持续收缩。
　　2023全年房屋竣工面积9.98亿平方米，同比增长17.0%，增速创十年新高。累计竣工面积首次超过新开工面积，一方面由于行业处于调整过程中，房企新项目开发意愿不强，另一方面，“保交楼”工作的稳步推进和前期销售项目进入交房周期，带动竣工情况迎来持续好转。
　　2023年以来，多家房企继续对组织架构进行调整优化。从调整形式来看，主要聚焦在区域、城市公司的整合。在行业快速发展期，房企为了配合业务发展，组织裂变加快，当下行业高速增长阶段结束，房企调整组织架构既是降本增效，也是战略聚焦寻找新机遇。除了组织架构调整，2023年以来房企管理层调整也在密集进行，除创始人或掌舵者的辞任最受关注外，房企高管职位变动也较为频繁。
　　另一方面，在行业深度调整期，多家房企通过降薪、裁员等方式来提升运营效率以适应市场的变化，但也有部分实力较强的央国企及经营稳健的民企员工总数有所扩大。

　　2023年，“保交楼”工作推进一年多以来，政府、金融机构、房企三方协同发力，已取得丰硕成果。2023年，多家房企交付量超过2022年，其中增幅较大的有中海、融创、佳兆业等房企。碧桂园2023年累计完成交付房屋60万套，交付量居行业榜首；融创交付量为31万套；保利、绿地、中海作为经营稳健的国央企代表，交付量均超20万套。
　　在保交付工作持续推进中，房企把交付作为重要目标在贯彻，如期甚至提前交付是开发商回馈业主信任最重要的一环，品质交付则是房企追求的更高目标。当下“长期主义”成为房地产行业价值的底盘，越来越多的房企自发进入品质交付阶段。各家房企的交付流程逐渐体系化和完善化，为品质交付提供有力保障。
　　随着我国“碳中和、碳达峰”目标的确立，以及“十四五”规划、“二十大”报告等指出“推动经济社会发展绿色化、低碳化是实现高质量发展的关键环节”，开启了经济社会全面向绿色低碳转型的格局，绿色发展理念深入人心。大力发展绿色建筑是实现建筑领域节能减排的重要方式，2023年以来多城提出要大力推广绿色建筑，对绿色建筑项目给予财政奖励支持。
　　随着新的社会环境变化，环境保护与健康生活共同驱动房地产向绿色低碳转型，更多的房企参与到绿色行动中来，打造绿色健康的“好房子”。
　　与前几年相比，科技在房地产行业应用的广度和深度都有明显提升。随着新生力量不断加入，房地产科技领域的竞争赛道更加丰富、细化。新世代消费群体更加重视居住的多功能化与智能化，对科技与房地产有效结合的产品接受度较高，智能住宅和智慧社区是房地产行业保持增量的增长点之一。多家房企在“科技赋能房地产”方面进行积极探索，通过科技化创新手段和人性化服务打造健康、安全、智能的高品质产品。
　　在"双碳"战略要求下，房企也积极推动科技在绿色建筑开发中的应用，未来绿色建筑及绿色建材在政策推动下具有较大的市场空间，绿色建筑领域是房企差异化竞争的重要赛道。

　　近年来，房地产行业金融属性下降，房地产逐渐回归居住属性，购房者更加关注生活品质。“好房子”的定义不再局限于房子产品本身，产品设计、建造工艺和物业服务都是美好住宅的重要组成部分。2023年多家房企对产品、营销、管控体系等方面都进行了创新升级，旨在建造好的房子，打造完善的配套，提供好的服务。
　　产品创新方面，消费者购房逻辑发生明显变化，对居住品质的诉求不断细化，基于购房者需求变化，房企对传统住宅产品不断优化创新，从舒适、健康、收纳、智能化、功能、社交等多个维度做出革新。
　　近年来，房地产市场整体低迷导致房企营业收入持续下滑，经营层面的压力直接传导到了纳税表现，典型房企中有超过六成出现所得税负增长情况。2023年，top500房企所得税均值为2.75亿元，同比下降5.20%；税金及附加均值为4.03亿元，同比下降7.73%。
　　社会发展需要多元力量支持，企业成长也需要兼顾社会效益，社会责任作为一根纽带将企业与社会发展紧密联系在一起，积极履行社会责任是房企实现可持续、高质量发展的必由之路。
　　近年来，由于品牌价值、战略规划、全讯担保网的文化、可持续能力等信息的重要性日益近年来，在我国践行“2030年碳达峰”“2060年碳中和”的目标过程中，esg投资理念被加速普及。房地产行业是国民经济的重要支柱，同时也是碳排放主要来源之一，有必要承担起更大的社会责任，提升esg建设水平，从而提升市场竞争力及社会责任感知度，为投资者和社会进一步创造价值。
　　近几年，投资者对企业esg表现的关注度大幅提升。在“双碳目标”下，房企也在积极布局绿色低碳转型，旨在重塑行业发展新形象以寻求新的发展机遇。

: 　　2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，各地区各部门坚持稳中求进工作总基调，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，经济运行持续回升向好，高质量发展取得新成效。; 　　在房地产行业持续深度调整、市场经历短暂回暖后又再次步入下行通道过程中，房地产政策在坚持“房住不炒”调控定位前提下，逐渐由“托而不举”向“托举并用”转变。在地方层面，2023年，地方累计出台房地产调控政策800条，处于历史高位。其中，宽松性政策704条，紧缩性政策48条，中性政策48条。宽松性政策占比高达88%，较上年提高了近8个百分点。