2022-03-18 10:19:47
选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。
01
二手住宅相关政策
本月，针对二手住宅提出的相关政策较少，仅郑州市计划通过降低二手房交易个人所得税等措施，拉动市民改善型住房消费。在促进房地产业良性循环和健康发展的通知中，郑州市提出鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房，同时，引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为满足改善型住房需求再次申请贷款时，银行业金融机构执行首套房贷款政策，此外，政策还提出支持老旧小区适老化改造，一定程度上利好老旧小区相关的二手房交易。另有部分城市加快二手房贷款放款速度，提高二手房流转效率。
02
典型城市二手住宅交易情况分析
2.1 成交量整体延续跌势
2月，受春节假期及部分城市疫情的影响，典型城市二手住宅成交面积合计548.8万平方米，较上月减少23.6%，绝对额减少169.5万平方米。从环比数据来看，仅天津环比有所增长，其他典型城市成交量均有明显下滑；从同比数据来看，由于去年同期疫情影响，基数较低，成都同比有大幅上涨，郑州同比微增，其余典型城市成交量较去年同期均有所减少。具体来看，上海二手住宅成交面积位列第一，成交量为100.4万平方米，环比下跌18.5%，较去年同期减少36.5%；北京成交面积74.3万平方米，环比减少31.5%，同比减少35.0%；其余城市成交量均在71万平方米以下。重庆、成都、天津、广州、武汉、南京成交量分布在34万至71万平方米之间；其余城市成交量均未超过20万平方米，其中，成交量最低的为深圳，为8.3万平方米，环比减少40.4%，同比减少76.7%。
2.2 深圳成交套数不足千套
2月，十三个典型城市二手住宅共成交6.1万套，仅天津环比上涨，其余典型城市成交套数环比均有所减少；郑州、成都同比上涨，其余城市成交套数同比均有不同程度的下滑。具体来看，上海成交套数居首位，达到1.3万套，环比减少16.0%，较去年同期减少33.3%；北京成交套数为0.83万套，环比减少30.4%，同比减少36.0%；重庆、成都、天津、广州、武汉、南京、合肥成交套数分布在0.2万-0.8万套之间；其余城市成交套数均低于0.2万套，其中，深圳成交套数最少，为0.09万套，环比减少42.9%，较去年同期下降78.6%。
2.3 二手住宅销售价格整体较为稳定
2.3.1 北京、上海、广州二手住宅价格环比上涨，深圳持续下跌
根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数，2月，上海、北京等五个城市二手住宅销售价格环比上涨，南京、武汉等八个城市二手住宅价格环比下滑。具体来看，上海环比涨幅0.9%，涨幅居首；北京、广州、成都环比上涨0.6%-0.7%；天津环比上涨0.2%；重庆、青岛、厦门、深圳、合肥、郑州环比下跌0.1%-0.4%；武汉、南京环比分别下跌0.7%、0.8%，跌幅居末两位。同比涨幅最大的为北京，较去年同期提高7.4%；其次上海、重庆同比分别上涨5.3%、4.4%；其他城市同比涨幅均在3.8%以下，涨幅最小的为武汉，同比上涨0.1%；郑州、深圳二手住宅价格同比分别下跌0.2%、2.6%。
从定基指数的角度来看，除天津、郑州外，其余典型城市二手住宅价格均高于2020年月均价格，其中涨幅最大的为北京，高于基期价格12.9个百分点，上海、广州分别高于基期价格11.5%、11.0%；成都、深圳、重庆、南京、合肥均高于基期价格4个百分点以上；其余城市价格涨幅分布在0.1%-3.9%之间；天津、郑州二手房销售价格分别低于基期价格0.6%、1.1%，分别位列典型城市末两位。
2.3.2 上海各户型价格涨幅突出
从结构上看，2月，北京、上海、广州、成都三种户型价格均呈现明显上涨，其余典型城市各户型价格整体有所下滑。具体来看，北京90平方米以下户型价格较上月增加0.8%，上海、广州小户型价格上涨0.6%，成都、天津、厦门环比分别上涨0.5%、0.4%、0.1%，其余城市小户型价格均有所下滑；90-144平方米户型中，上海环比增长1.2%，北京、广州、成都环比上涨0.8%，重庆较上月微涨0.2%，天津与上月持平，其余城市中等户型价格均呈现下跌；144平方米以上户型中，上海环比涨幅突出，上涨0.9%，合肥、北京、广州、成都、天津环比涨幅分布在0.1%-0.7%，厦门、青岛与上月持平，其余城市大户型价格均有不同程度的下滑。
03
二手住宅与新建商品住宅成交情况对比
3.1 新建商品住宅成交总量环比下跌三成
2月，典型城市新建商品住宅成交面积为655.5万平方米，环比下跌30.3%，绝对额较上月减少284.5万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.84倍，具体来看，北京二手房成交面积是新房成交面积的2.5倍；重庆、上海、天津、厦门二手房成交面积是新房成交面积的1.1-1.5倍，其余城市二手房成交面积均不及新房成交面积。从绝对额来看，成都新房成交面积最高，达到102.3万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.67倍；南京新房成交面积为94.0万平方米，同期二手房成交面积分别是新房的0.37倍；上海、青岛、广州、武汉、重庆、天津成交量分布在45万平方米至81万平方米之间，厦门新房成交面积最少，为10.8万平方米。新房成交套数与成交面积情况保持一致，同期二手房成交套数是新房成交套数的1.1倍，绝对额较新房成交套数多0.57万套。
3.2 新房价格环比涨幅收窄
2月，南京、成都等八个典型城市新房销售价格环比上涨，青岛与上月持平，合肥、厦门等四个城市环比指数呈现下跌，具体来看，南京、成都环比指数较上月提升0.7个百分点，并列典型城市首位；北京、广州、重庆、上海、深圳环比涨幅分布在0.4%-0.6%之间；天津微增0.1%；郑州、武汉、厦门跌幅分布在0.2%-0.5%，合肥较上月下跌0.7%，跌幅居首。从同比指数来看，典型城市新房销售价格较去年同期均有不同程度的提高，其中，同比涨幅最大的为重庆，同比增加8.5%；北京同比上涨5.5%；其余城市同比涨幅均不高于4.2%；同比涨幅位于末位的是郑州，较去年同期增长0.8%。
从定基指数的角度来看，十三个典型城市新房价格均显著高于2020年平均价格，其中，涨幅最大的为重庆，较基期提高11.7个百分点；广州定基价格指数位列第二，高于基期9.9个百分点；其余城市涨幅分布在5.3%-8.2%之间，排名末两位的是天津及郑州，分别高于基期价格2.3%、1.0%。
从结构上看，与上月相比，多数典型城市三种户型价格均有上涨，具体来看，深圳、重庆、广州等八个城市90平方米以下户型价格明显上涨，深圳、重庆涨幅均为0.8%，其余城市涨幅分布在0.2%-0.6%之间；郑州、青岛等五个城市小户型价格有所下滑。90-144平方米户型中，成都、南京、北京、重庆、广州、上海涨幅分布在0.5%-0.9%之间，其余城市涨幅均不高于0.3%；青岛、郑州中等户型价格呈现下跌；144平方米以上户型中，南京、北京涨幅突出，分别上涨0.9%、0.8%，广州、重庆、上海、成都涨幅分布在0.4%-0.7%；其余城市涨幅不高于0.1%；天津大户型价格与上月持平；其余城市大户型价格呈现下跌。
04
总 结
本月针对二手住宅提出的相关政策较少，仅郑州市计划通过降低二手房交易个人所得税等措施，促进市民改善型住房消费。此外，为促进房地产业良性循环和健康发展，郑州市提出鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房，同时，引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为满足改善型住房需求再次申请贷款时，银行业金融机构执行首套房贷款政策。另有部分城市加快二手房贷款放款速度，提高二手房流转效率。
从成交量来看，2月，受部分城市疫情反复及春节假期的影响，典型城市二手住宅成交面积环比延续跌势，跌幅逾两成，仅天津环比回升，其余城市成交量较上月均有不同程度的下滑，一线城市环比跌幅分布在一成至四成之间。从同比数据来看，典型城市整体成交量明显低于去年同期，一线城市同比跌幅在三至八成之间；受疫情的影响，成都去年同期基数较低，本月同比增加近两倍。同期新房市场仍面临下行压力，成交总量环比减少超过三成，天津、青岛新房成交量环比上涨，其余典型城市新房成交量明显回落。总体来看，2月二手房成交面积是新房成交面积的0.84倍。
从价格方面来看，一二线城市二手房价格分化显著，上海、北京、广州二手住宅市场呈现量跌价升。从环比数据来看，上海、北京、广州、成都二手房销售价格涨幅突出，天津环比微增，其余典型城市二手房价格环比指数均现下跌，深圳跌幅收窄，南京跌幅居首；从同比数据来看，深圳、郑州二手房价格同比下跌，其余城市同比均有所上涨，但涨幅继续收窄。整体而言，市场仍处于筑底期。